С 1 июля 2026 года Банк России ужесточит макропруденциальные лимиты по ипотечным кредитам на покупку жилья в новостройках и на вторичном рынке. Решение направлено на снижение доли наиболее рискованных займов и ограничение выдачи кредитов с повышенной долговой нагрузкой.
Как пояснили в пресс-службе Банка России, новые меры вводятся для того, чтобы постепенно сократить объём уязвимой ипотеки в банковских портфелях.
«Решение об ужесточении в III квартале макропруденциальных лимитов по ипотеке на приобретение строящегося и готового жилья в многоквартирных домах принято для того, чтобы в будущем ограничить выдачи наиболее рискованной ипотеки и постепенно уменьшить ее долю в ипотечном портфеле. В то же время мы не ожидаем, что ужесточение приведет к росту доли отказов по ипотеке, потому что фактически банки уже выдают рискованной ипотеки меньше, чем новые лимиты», — сообщили «Известиям» в Банке России.
По данным регулятора, качество ипотечного портфеля ухудшается. Доля просроченной ипотеки сроком свыше 90 дней на апрель текущего года достигла 1%. Объём проблемной задолженности к концу 2025 года вырос вдвое — до 205 млрд рублей.
Дополнительным сигналом стали данные судебной практики: в первом полугодии 2025 года суды удовлетворили 89,5% из 6,1 тыс. исков о выселении, связанных с ипотечными долгами.
На этом фоне ЦБ стремится заранее ограничить накопление новых рисков, прежде всего по займам, где у заёмщиков высокая долговая нагрузка или недостаточный первоначальный взнос.
Участники рынка отмечают, что на фоне более жёстких условий россияне всё чаще рассматривают альтернативы классической ипотеке. Среди них - рассрочка от застройщиков, аренда с правом выкупа и жилищно-строительные кооперативы.
По данным «Циан», рассрочка уже занимает около 15% сделок. Обычно она предоставляется на беспроцентных условиях при первоначальном взносе от 30% до 50% и действует до момента ввода дома в эксплуатацию. Такой формат действительно может быть выгоднее ипотеки, однако подходит в основном тем покупателям, которые способны закрыть обязательства за 2–3 года. При этом длинные рассрочки сроком на 5–10 лет девелоперы постепенно сворачивают.
Ситуацию на рынке осложняет снижение уровня одобрения ипотечных заявок. Если в октябре 2025 года банки одобряли 61,5% заявок, то к марту 2026 года этот показатель снизился до 49,9%.
По статистике Росреестра и «Дом.РФ», около 30–33% потенциальных покупателей, не проходящих скоринг, вынуждены либо откладывать покупку, либо выбирать более доступные варианты жилья.
Одновременно растёт доля сделок без классической ипотеки. По оценке «Циан», в 2025 году доля покупок за наличные и в рассрочку выросла с 24% до 28% от общего объёма сделок. Доля сделок со 100-процентной оплатой сохраняется примерно на уровне 30%.
На фоне высоких рыночных ставок девелоперы расширяют субсидированные программы и предлагают схемы с минимальным или нулевым первоначальным взносом. Однако эксперты обращают внимание: выгода от сниженной ставки имеет смысл только в том случае, если она не компенсируется завышенной стоимостью квартиры.
Кроме того, высокие ставки по депозитам — на уровне 20–25% годовых на коротких сроках, по данным ЦБ, — стимулируют часть семей сначала копить на первоначальный взнос, а уже потом выходить на сделку. Многие покупатели увеличивают срок накоплений, чтобы снизить сумму кредита и будущую долговую нагрузку.
При этом эксперты напоминают: даже при привлекательной ставке важно оценивать не только размер ежемесячного платежа, но и итоговую стоимость квартиры, срок обязательств и собственную финансовую устойчивость.
