С 1 октября 2026 года для новых договоров по программе «Семейная ипотека» действует дополнительное требование: основной заёмщик должен оформить постоянную регистрацию по месту жительства в квартире или доме, приобретённых с использованием льготного кредита. На оформление прописки отводится не позднее 271-го дня с даты государственной регистрации права собственности на объект.
Новое правило распространяется только на кредитные договоры, заключённые начиная с 1 октября 2026 года. Если семейная ипотека была оформлена ранее, требование о регистрации в приобретённом жилье на такие договоры не распространяется.
Основной заёмщик обязан зарегистрироваться в купленной квартире, жилом доме или построенном с привлечением ипотечных средств объекте:
- не позднее 271-го дня с момента оформления права собственности;
- по месту жительства, то есть с постоянной регистрацией;
- на срок не менее пяти лет с даты выдачи ипотечного кредита.
ДОМ.РФ указывает, что регистрация должна сохраняться в течение пяти лет с даты выдачи кредита. Порядок подтверждения регистрации определяется условиями кредитного договора - в частности, банк может запрашивать подтверждающие документы.
Важно, что срок в 271 день отсчитывается не с даты подписания кредитного договора и не с момента подачи заявки, а с даты государственной регистрации права собственности на приобретённое жильё.
Требование относится к основному заёмщику. Регистрация супруга, детей, родственника или другого собственника сама по себе не заменяет регистрацию основного участника ипотечной сделки.
Например, если муж оформлен основным заёмщиком, а жена - созаёмщиком и собственником квартиры, наличие прописки жены не освобождает мужа от обязанности зарегистрироваться в приобретённом жилье. Аналогично, прописка ребёнка или другого родственника не считается выполнением требования за основного заёмщика.
При этом регистрироваться в квартире всей семье не обязательно. Правила программы не требуют обязательной прописки супруга и детей.
Формально новое условие касается регистрации, а не фактического проживания. Заёмщик может иметь другое жильё в собственности, а также владеть иными объектами недвижимости. Наличие квартиры или дома по другому адресу само по себе не лишает семью права на семейную ипотеку.
Кроме того, правила программы не устанавливают общего запрета на сдачу ипотечного жилья в аренду. Однако перед передачей квартиры или дома нанимателям необходимо проверить условия кредитного договора, требования банка, правила страхования и налоговые обязанности собственника.
Таким образом, заёмщик может использовать приобретённое жильё не как единственное место фактического проживания, но обязан своевременно оформить и сохранять в нём постоянную регистрацию.
Если заёмщик не зарегистрируется в приобретённом жилье в установленный срок или снимется с регистрационного учёта до истечения пяти лет, банк может пересмотреть процентную ставку. Такая возможность должна быть предусмотрена кредитным договором.
Размер новой ставки зависит от условий конкретного договора и действующих правил программы. Поэтому до подписания документов важно внимательно проверить:
- срок, в течение которого необходимо оформить регистрацию;
- перечень документов, подтверждающих прописку;
- периодичность предоставления таких документов банку;
- последствия несвоевременной регистрации;
- размер ставки после возможного пересмотра;
- порядок уведомления банка о смене места жительства.
В отдельных разъяснениях указывается, что банк может запрашивать подтверждение регистрации ежегодно. Поэтому одной постановки на регистрационный учёт недостаточно: важно сохранять прописку на протяжении установленного периода и своевременно подтверждать её наличие.
Требование действует для новых кредитных договоров по семейной ипотеке, заключённых с 1 октября 2026 года. Оно может применяться при приобретении:
- квартиры в новостройке;
- готового жилья, соответствующего условиям программы;
- индивидуального жилого дома;
- объекта ИЖС, построенного с привлечением подрядчика и использованием эскроу-счёта;
- земельного участка с последующим строительством жилого дома, если такая схема соответствует требованиям программы.
На официальном сайте ДОМ.РФ также указано, что с 1 октября 2026 года срок предоставления государственной поддержки по новым кредитам ограничен 15 годами с даты заключения договора. При этом максимальный срок самого ипотечного кредита может быть больше, а после окончания периода субсидирования ставка пересматривается в предусмотренном правилами порядке.
Новое требование необходимо учитывать ещё до подачи заявки на семейную ипотеку. Если заёмщик планирует сохранить постоянную регистрацию по другому адресу, использовать квартиру для аренды или не собирается переезжать в купленный объект, следует заранее оценить возможные последствия.
